Devenir propriétaire ? Qui n’en a pas rêvé ! Le contexte actuel ne facilite pas vraiment les choses avec la hausse des taux d’intérêt. Cependant, le bail réel solidaire – BRS – permet d’acheter en limitant le coût du projet.
Qui contacter ? Pour faire une demande de Bail Réel Solidaire, contactez un Organisme Foncier Solidaire (OFS) agréé, présent dans votre agglomération. La liste est disponible sur : www.brs-logement.fr/liste-des-organismes-de-foncier-solidaire-ofs-agrees.
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif visant à faciliter l’accession à la propriété dans le neuf pour les ménages modestes.
Instauré en 2015 par la loi MACRON, et accordé sous conditions de ressources, ce mécanisme permet de réduire le coût d’acquisition de 15 à 30 % en dessous des tarifs habituels du marché, qui sont notoirement élevés dans les régions sous pression immobilière.
Un savant mélange entre achat et location
Principalement répandu dans les zones urbaines à forte demande de logements (les fameuses zones tendues), le Bail Réel Solidaire (BRS) repose sur un contrat de location entre un Organisme Foncier Solidaire (OFS) et des ménages en quête d’une résidence principale. L’OFS achète des terrains et supervise la construction de programmes immobiliers à des tarifs abordables. Cet organisme conserve la propriété du terrain, tandis que l’acquéreur est propriétaire du bâtiment, moyennant une redevance mensuelle pour louer le terrain où est implanté le logement.
Cette contribution comprend le coût associé à l’utilisation du terrain appartenant à l’OFS, ainsi que le financement et les frais de gestion de ce terrain. Elle doit être réglée tout au long de la période d’occupation du logement.
La durée du bail varie généralement de 18 à 99 ans. En cas de défaut de paiement de cette redevance, le propriétaire encourt la résiliation anticipée du contrat au motif d’inexécution des conditions prévues dans le contrat et la saisie du bien (article L. 255-9 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Outre un prix d’achat et des mensualités moins élevées, le BRS présente plus d’un avantage :
- Un taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu de 20 % comme dans la majorités des opérations immobilières).
- Un prix d’achat plafonné
- La possibilité d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière (selon la décision de la collectivité où se situe le bien).
- Un logement neuf, respectant toutes les normes de construction en vigueur, garantissant des performances énergétiques optimales, des économies d’énergie et un meilleur confort thermique hiver comme été.
- Une situation géographique privilégiée (le BRS étant surtout pratiqué dans les zones tendues et donc recherchées).
- Un accompagnement, des conseils et des services complémentaires par l’OFS si l’acquéreur en a besoin.
- La possibilité de cumuler un BRS avec un prêt à taux zéro (PTZ) à condition d’être primo accédant.
- Une revente sécurisée car le contrat avec l’OFS prévoit que le bien ne pourra être cédé qu’à certaines conditions bien définies, évitant toute perte financière pour le vendeur.
Revente et Bail Réel Solidaire
Les signataires du BRS ont la possibilité de revendre leur logement à tout moment, sous réserve de le faire à un prix déterminé et en respectant les critères de revenus. Le prix de revente doit être inférieur ou égal au prix d’achat initial et doit respecter les plafonds du Prêt social location-accession (PSLA) en vigueur au moment de la transaction.
Le candidat acquéreur devra recevoir l’agrément de l’OFS. Si c’est le cas, la durée du bail est prolongée pour une période équivalente à celle du bail initial. Si le vendeur ne parvient pas à trouver un acheteur, il a la possibilité de céder le logement à l’OFS.
A savoir
En cas de décès de l’acquéreur, le logement est transmis aux héritiers, qui peuvent le vendre ou y habiter, toujours en respectant les mêmes conditions de ressources.
De 9 à 99 ans
Durée du bail réel solidaire.
Cet article a été réalisé par le magazine immobilier et juridique notaire 29 – n°308 Décembre 2023 et rédigé par Marie-Christine Ménoire.
