- Commission Bailleur : Rolland Grimal (propriétaire chez AIVS ALMA)
- Equipe AIVS ALMA : Christophe Desmiers (directeur) et Christian Kerleroux (Président)
- Auditeur et conseiller énergétique : Mr Kermarrec d’ACTECO Energie
Constat des bailleurs d’AIVS ALMA sur les audits énergétiques
Les propriétaires de biens locatifs doivent réagir face à la loi de rénovation énergétique des logements, même si il y a un recul de la date butoir et d’incessants changements de réglementations. La commission bailleurs compte 5 propriétaires solidaires qui sont novices sur le sujet mais plein de bonnes volontés ! Ainsi, l’objectif est de pouvoir s’entourer de professionnels et partenaires compétents et de confiance afin de créer un parcours de rénovation énergétique pour les bailleurs.
Retour sur la visioconférence réalisée avec Mr Kermarrec , auditeur thermique à Brest, qui a bien voulu nous accorder de son temps pour nous aider à mieux comprendre comment fonctionne un audit énergétique.
Enjeux des bailleurs d’AIVS ALMA pour les logements G et F
Accompagner les propriétaires dont les appartements sont classés G, F et E, dans leurs projets de rénovation car selon leurs classements, ils ne pourront plus louer leur appartement. Cette réglementation concerne :
- En 2024 : 22 logements du parc locatif d’ALMA
- En 2028 : 60 logements du parc locatif d’ALMA
- En 2034 : 80 logements du parc locatif d’ALMA
C’est aussi un véritable enjeu pour notre agence immobilière à vocation sociale, car ce sont autant de familles qu’il faudra reloger si ces projets ne sont pas anticipés car les bailleurs ne pourront plus les leur louer.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique : comment l’appréhender et le comprendre ?
C’est le diagnostic à l’instant T de l’état thermique d’un bâtiment. Il se base sur des formules de calculs réglementés et conventionnels (occupation du logement et datas climatiques), établis par des algorithmes. Tous les professionnels, auditeurs et thermiciens, utilisent les mêmes.
C’est cet établissement de calculs conventionnels en Kw/h, en m² d’énergie primaire, sur une échelle graduelle, qui permet ainsi de comparer les appartements les uns par rapport aux autres, en se basant sur leur consommation d’énergie.
Quel logement est économe en énergie et quel logement est énergivore ?
Tout d’abord, un audit énergétique est plus complexe (propose des scenarii de travaux de rénovation…) qu’un DPE. Les deux systèmes de calculs présentent plus ou moins d’écart avec les consommations réelles.
En effet, les calculs se basent essentiellement sur l’énergie utilisée et la surface des logements.
- C’est un studio ou une surface de moins de 40m².
- L’énergie primaire est l’électricité : chauffage et ballon d’eau chaude.
Ce calcul conventionnel est basé sur une moyenne nationale par rapport à la surface du logement et le type d’énergie utilisé, ce qui fait qu’il y a donc un écart entre le résultat d’un audit énergétique et la réalité au niveau de la consommation d’énergie.
Elle se base en priorité sur 3 éléments principaux :
Quelle est l’approche globale de la rénovation énergétique d’un bâtiment ?
- L’étanchéité à l’air du bâtiment
- L’isolation thermique du bâtiment
- L’efficacité énergétique des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation.
Dans la réalité, comment optimiser l’étiquette énergétique d’un logement classé G ?
Plus un logement utilise comme énergie primaire de l’électricité et plus sa surface est réduite : plus le résultat de l’audit énergétique sera mauvais : c’est une question d’arithmétique et non de consommation réelle d’énergie !
Ainsi, un logement a plus de chances d’être considéré comme énergivore ou classé G si :
Si on est sur un studio, tout électrique, classé G, les préconisations seront inversées afin d’obtenir de meilleurs résultats. Par exemple, on conseillera plutôt d’installer une pompe à chaleur RR plutôt que d’isoler l’enveloppe du bâtiment pour créer une étanchéité à l’air car cela impactera plus positivement l’audit énergétique.
Les autres types de travaux d’isolation préconisés pour une petite surface et tarifs en moyenne :
- ITI : Isolation Thermique par l’Intérieur (75 €/m²)
- ITE : Isolation thermique par l’Extérieur (200 à 300 €/m² selon méthode enduit ou bardage)
- Changement de menuiseries…
Quels sont les changements gouvernementaux à propos des logements de moins de 40m² ?
Au niveau arithmétique, les logements de moins de 40m² étaient automatiquement pénalisés à cause du mode de calcul des algorithmes.
Ainsi, le logiciel va à présent prendre en compte un paramètre intégré dégressif qui prendra en compte quand c’est un studio, T1 ou T2, de moins de 40 m².
Quelles sont les autres évolutions gouvernementales au niveau de la rénovation énergétique ?
Au 1er avril 2024 : les calculs DPE et audit énergétiques ont fusionné afin d’utiliser des paramètres identiques afin de pouvoir les comparer plus facilement… ce qui est plus logique et transparent pour tout le monde !
Ensuite, les audits énergétiques sont incitatifs pour des projets de rénovation et recherche de soutien au niveau des aides et accompagnement et obligatoires quand on est sur un logement classé F ou G. Ces 2 types d’audit énergétique seront aussi fusionnés pour permettre d’y voir plus clair pour les propriétaires sur les failles du logement et comment l’améliorer.
Comment ça marche le parcours accompagné de Ma Prime Rénov’ en 2024?
- Audit thermique initial : Synthèse de l’état actuel, calcul des caractéristiques actuelles, observations du bâtiment au niveau extérieur et intérieur sur l’état du bâti…)
- Rapport du diagnostiqueur ou thermicien
- Audit thermique projeté avec 2 ou 3 scenarii différents de travaux de rénovation pour obtenir des étiquettes plus performantes.
En revanche, aujourd’hui, pour bénéficier des aides, il faut aujourd’hui au moins réaliser 2 types de travaux… mais ça peut être compliqué quand on est en copropriété… car ce sont souvent des travaux qui concernent l’ensemble du bâti et pas qu’un logement uniquement.
- Un scenario de projection retenu avec un tableau de synthèse au niveau :
- énergétique (confort thermique été et hiver, baisse de la consommation d’énergie)
- économique (coût des travaux + financement ou aides de l’Etat : prêt à taux zéro, éco prêt… ).
- description de préconisations de travaux en rapport avec le cahier des charges de Ma Prime Rénov’.
- Fiche de synthèse comprenant :
- Les devis d’artisans avec les mêmes métrés que le scenario de travaux retenus.
- Quels travaux sont éligibles aux aides de l’état et à quels plafonds ?
- Conseiller de l’ANAH ou Tinergie (accompagnateur rénov’) qui valide l’audit et les demandes d’aides de primes selon la nature des travaux.
Suite à toutes ces informations récoltées et une meilleure compréhension de la législation, la commission de bailleurs va continuer à se réunir pour trouver les meilleures solutions et accompagnements pour les propriétaires concernés par les logements classés G en priorité… Suite au prochain épisode !
